Uit de serie: Het Vakantiepark van de Toekomst
We gaan meer dan 35 jaar terug in de tijd, net na mijn studie aan het CIOS in Sittard. Aan de rand van een gemeentelijk zwembad gaf ik mijn eerste zwemlessen. Gelegen aan de beruchte Heldensedijk in de plaats Roggel, op korte afstand van Roermond, ligt Recreatiepark De Leistert. Deze vroegere gemeentecamping draait nu in de vorm van een stichting met Marcel van Oeteren als directeur/bestuurder aan het hoofd. Sinds vier jaar is het managementteam uitgebreid met Angelique Joosten, die haar ervaring onder andere heeft opgedaan als parkmanager bij Bospark De Bikkels en als commercieel manager bij het hoofdkantoor van destijds Euroase, bij Recreatiepark TerSpegelt. Dit heeft er zeker aan bijgedragen dat de ontwikkelingen bij de Leistert van de laatste jaren niet onopgemerkt zijn gebleven in de sector. Natuurlijk zijn er middelen nodig om de bakens te verzetten en stroomopwaarts te ondernemen, maar je moet dan wel ook de kansen weten te verzilveren. In deze serie ‘Het Vakantiepark van de Toekomst’, een reeks verhalen uit de praktijk, dagen wij de recreatieondernemers uit om hun persoonlijke visie met ons en u te delen.
[column parallax_bg=”disabled” parallax_bg_inertia=”-0.2″ extended=”false” extended_padding=”true” background_color=”#efefef” background_image=”” background_repeat=”” background_position=”” background_size=”auto” background_attachment=”” background_video=”” vertical_padding_top=”0″ vertical_padding_bottom=”0″ more_link=”” more_text=”” left_border=”transparent” class=”” id=”” title=”” title_type=”single” animation=”none” width=”1/1″ last=”true”]
De historie van de Leistert begint bij het Quasven, een moerasachtig vennetje de pastoor uit Roggel in de jaren vijftig zwemonderwijs begon te geven aan de jongens en meisjes uit het dorp. Gescheiden uiteraard, zoals dat hoorde bij die tijd. Na enkele jaren groeide dit vennetje uit tot een locatie voor dagrecreatie. Na het signaleren van wildkamperen werd een en ander geformaliseerd en gevormd tot een gemeentecamping. De naam de Leistert komt voort uit de akkergronden waarop de camping deels is opgebouwd.
[/column]
Het belang van dat campingsfeertje
Er zijn niet veel grote recreatiebedrijven met zowel een camping als een bungalowpark. Uitzondering hierop is de Leistert. Het totale park beslaat zo’n 100 hectare. Het aantal eenheden loopt tegen de vijftienhonderd, waarvan er ruim tweehonderdvijftig bestaan uit stenen bungalows. De grootste uitdaging bij de toevoeging van deze bungalows bleek in het begin het verschil in type gast. Dit verschil viel het meeste op in het zwembad; je kon er de kampeerders zo uithalen. Deze gasten gedroegen zich wat uitbundiger en soms een beetje onbeholpen.
“Het overbruggen van die twee culturen was onze grootste uitdaging”, vertelt Angelique Joosten ons. “We hebben de achter ons liggende jaren gebruikt om een gezamenlijke doelgroep te bepalen, en de communicatie die bij deze doelgroep past voor zowel het campinggedeelte als het bungalowgedeelte uit te rollen. Deze doelgroepbepaling (Uitbundig Geel, volgens de leefstijlkleuren) is de kapstok waaraan we alle ontwikkelingen en keuzes ophangen. Zo spreken wij intern over het recreatieprogramma in plaats van over animatie. We hebben het bij de Leistert ook over ‘actieve gasten’ en dagen ze uit om mee te doen in plaats van passief te recreëren. De vernieuwingen die we doorvoeren in zowel de accommodaties als in faciliteiten worden telkens getoetst aan het profiel van onze gewenste gast.
Wie weet ontwikkelen wij ooit nog eens een accommodatie onder de grond
Het aantal jaarplaatsen is in de afgelopen jaren met vijftig procent verminderd. Deze ruimte is opgevuld met toeristische plaatsen en verhuuraccommodaties in de categorie Glamping. We hebben een heel breed scala van Glamping tenten tot aan plaatsen met privé-sanitair, van luxe Leistert Lodges tot Simple Camp Chalets en speciale trekkershutten (Leistert Cabins). Wij verwachten in de toekomst het aantal Glamping accommodaties uit te breiden en zijn nu al weer bezig om ons te de oriënteren op welke nieuwe bijzondere verhuuraccommodaties in de toekomst de gasten zullen verrassen. Daarvoor gaan wij regelmatig op pad in binnen- en buitenland. Wie weet ontwikkelen wij ooit nog wel eens een bijzondere accommodatie onder de grond, of met een jacuzzi verzonken in een recreatieplas… Gasten zijn steeds meer op zoek naar unieke en verrassende overnachtingsmogelijkheden. De campingsfeer zullen wij hierbij echter zeker niet loslaten.
Dat onze aanpak aanslaat en wij erin geslaagd zijn om de kloof tussen een camping- en bungalowgast te overbruggen, blijkt wel uit het herhalingsbezoek. We zien dat de gasten die in het zomerseizoen een van de bijzondere Glamping-accommodaties boeken, ’s winters in een van de luxe bungalows verblijven. Het liefst maken we nieuwe accommodaties winterhard, aangezien we met al onze voorzieningen jaarrond open zijn.”
[column width=”1/4″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
[column width=”1/4″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
[column width=”1/4″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
[column width=”1/4″ last=”true” title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
Angelique geeft aan dat de artikelen van Pleisureworld haar zijn bijgebleven waarin ik tien jaar geleden al melding maakte dat de camping zal transformeren naar een attractiepark. “Ook wij zien die ontwikkeling, en dat betekent ook een veranderde aanpak in de keuze van nieuwe attracties. Wij overwegen om bij het bestaande zwembad nieuwe, grotere en meer spectaculaire glijbanen te plaatsen. Met de indoor Speeljungle en een a-la carte restaurant bieden we dagrecreatie op een attractieve manier. Onze characters Pluck en Pien brengen dat beetje extra beleving en ook hiermee volgen wij de ontwikkelingen binnen de branche. Natuurlijk hebben we ook de bijbehorende merchandising en spelen in op de belevingswereld van de kleine kinderen. De kracht van ons type recreatiepark is juist het grote aanbod van vrijetijdsactiviteiten. Wij durven te stellen dat hierdoor de gasten bijna ‘vanzelf’ boeken. Let wel dat je dit aanbod alleen kunt bieden bij voldoende schaalgrootte.”
Het herhalingsbezoek bewijst ons dat wij erin zijn geslaagd om de kloof tussen de campinggast en de bungalowgast te overbruggen
[column parallax_bg=”disabled” parallax_bg_inertia=”-0.2″ extended=”false” extended_padding=”true” background_color=”#efefef” background_image=”” background_repeat=”” background_position=”” background_size=”auto” background_attachment=”” background_video=”” vertical_padding_top=”0″ vertical_padding_bottom=”0″ more_link=”” more_text=”” left_border=”transparent” class=”” id=”” title=”” title_type=”single” animation=”none” width=”1/1″ last=”true”]
Recreatiepark De Leistert te Roggel in cijfers
Maximale bezetting van circa 7.000 gasten. 100 hectare, 1500 eenheden. Van 650 naar 300 jaarplaatsen. 600 toeristische kampeerplaatsen, 22 Lodges, 10 Glamping Tenten, 9 verhuur chalets, 12 trekkershutten (Leistert Cabin en Simple Camp Chalets), 48 kampeerplaatsen met privé sanitair, 130 seizoenplaatsen, 236 bungalows, 4x 18-.persoons, 22x 13-persoons, 26x 11-persoons, 34x 9-persoons, 67x 7-persoons, 11x 6-persoons en 72x 5-persoons In de zomer van 2017 komen hier nog 25 bungalows bij voor 4-, 6- of 8 personen (261 in totaal).
[/column]
Minimaal 250 bungalows en misschien een hotel
Marcel van Oeteren legt uit dat op dit moment onderhandelingen lopen met eigenaren uit de eerste fase van ruim vijf jaar terug, over de modernisering van hun interieur. “Tot vijfhonderd euro kan ik zelf beslissen om eventuele gebreken te laten herstellen, tot € 2.500.—bij grotere uitgaven. Het rendement op de investering bedraagt op ons bungalowpark maximaal negen procent, waarnaast men ook nog voor eigen gebruik enkele weken terecht kan in de eigen bungalow. Het gemiddelde bezettingspercentage is zo’n 65% jaarrond. Uiteraard verschilt dit percentage wel per type. Een vereniging van eigenaren kennen wij niet, dus dat maakt het allemaal wel wat makkelijker. Wanneer 75% van de eigenaren bereid zijn een dienst van ons af te nemen, nemen wij dat als De Leistert in ons servicepakket op. Zo controleren wij bijvoorbeeld de cv-ketels en de brandveiligheid van de bungalows.
De schoonmaak regelen wij dan juist weer in ‘eigen’ beheer via een lokale speler. Na enkele jaren gewerkt te hebben met een landelijk bekende organisatie, kwamen we tot de conclusie dat je daar een nummer bent. Wij wilden graag weer wat dichter op het eindresultaat zitten om de kwaliteit te verhogen.”
Onze USP: horeca, supermarkt en voorzieningen zijn het hele jaar optimaal geopend
“In ons meerjarenplan lopen wij tegen de grens aan van wat wij een verantwoord aantal eenheden vinden binnen onze exploitatie. Voor een gezonde exploitatie is een minimum van tweehonderdvijftig bungalows realistisch. Dit jaar worden nog zo’n vijfentwintig woningen opgeleverd.” Veel mogelijkheden zijn er niet meer voor uitbreiding, maar op de vraag of er plannen zijn voor een hotel wordt door Marcel niet direct ontkennend gereageerd. Het zou niet het eerste recreatiepark zijn met plannen in deze richting. De verwachting is dat de komende jaren op meerdere camping- en bungalowparken een hotel zal verreizen.
[column width=”1/4″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
[column width=”1/4″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
[column width=”1/4″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
[column width=”1/4″ last=”true” title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]
[/column]
Het hele jaar bedrijvigheid
Een seizoensbedrijf is niet meer van deze tijd. De gasten trekken er het hele jaar op uit en zelfs de wintermaanden laten een redelijke bezetting zien. Alle voorzieningen op de Leistert zijn jaarrond open. “Onze USP is dat onze horeca, onze supermarkt en onze voorzieningen 365 dagen per jaar optimaal geopend zijn. Wij kunnen dit doen dankzij de schaalgrootte van ons totale recreatiepark en dit zorgt ervoor dat wij het hele jaar de optimale gastbeleving kunnen bieden.
Hoe triest is het gesteld met het serviceniveau van veel campings en bungalowparken tijdens voor- en naseizoen? Laat staan tijdens de winterperiode. Misschien dat je in de receptie nog warme broodjes kunt krijgen, maar de rest is gewoon gesloten. Alleen de oudere generatie consumenten accepteert dit nog, maar ook dat is een aflopende zaak. In de schouderseizoenen bieden wij de mensen uit de regio de mogelijkheid gebruik te maken van onze voorzieningen, waardoor er altijd reuring en gezelligheid op het park is. Tijdens het hoogseizoen laten we echter juist alleen onze verblijfsgasten toe in het zwembad vanwege de capaciteit.
De huidige horeca en de supermarkt zijn verpacht; de technische dienst, receptie, marketing en administratie zijn wel volledig in eigen beheer. Wij houden ons op dit moment bezig met de grootschalige keuzes voor ons park. De ontwikkeling van nieuwe horeca en de speeljungle vragen nu veel van onze aandacht. Tegelijkertijd kijken we kritisch naar de verbeteringen die we op het campingterrein nog allemaal willen en moeten doorvoeren. Er liggen nog jaren van behoorlijk grote investeringen voor ons. Als we hardop durven te dromen, zien wij over enkele jaren aan een van onze waterplassen diverse bijzondere en verassende verblijfsaccommodaties liggen. Ons terrein uitbreiden zal niet zo snel gebeuren, maar op het bestaande terrein zijn nog legio ontwikkelsmogelijkheden.”
“Enkele maanden geleden hebben wij besloten om niet verder te gaan met Holland Topcampings als samenwerkingsorganisatie. Met name op ons campingterrein vonden wij dat we nog niet zo ver zijn om aansluiting te vinden bij deze club. We hebben nog wel wat uitdagingen te gaan als we kijken naar onze Zoover-beoordeling van een 7.6 gemiddeld. De belangrijkste voorwaarden om hierin te slagen liggen op het vlak van onze medewerkers en hospitality. Dit verdient onze volle aandacht.”
Meer zien of weten van de Leistert: www.leistert.nl
Hans van Leeuwen, trendwatcher & adviseur
